In diesem Artikel möchte ich dir ein paar Standard Begriffe erklären, die im Zusammenhang von Immobiliengeschäften immer wieder auftreten. Es ist daher sehr wichtig, dass man sie versteht und ggf. im Bedarfsfall immer wieder nachschlagen kann.
A
- Abschreibung
- Die Abschreibung bezeichnet den Wertverlust einer Immobilie. Je nach Baujahr können verschiedene Beträge steuerlich gemacht werden:
– Bei einem Baujahr < 1920 werden 2,5% angesetzt bei einer Laufzeit von 40 Jahren.
– Bei einem Baujahr > 1920 werden 2,0% angesetzt bei einer Laufzeit von 50 Jahren.
Neu:Ab dem 1.1.2023 wird die lineare Absetzung für Abnutzung (Afa) für Wohngebäude, die nach dem 1.1.2023 fertiggestellt werden, von zwei Prozent auf drei Prozent erhöht. Damit werden künftig alle Gebäude grundsätzlich über 33 Jahre abgeschrieben.
Laut Steuerrecht verliert das Grundstück nicht an Wert, deshalb ist die Bemessungsgrundlage für den Abschreibungsbetrag der Gebäudeanteil ohne Grundstückswert.
- Amortisation
- Die schrittweise Rückzahlung eines Darlehens über einen bestimmten Zeitraum.
B
- Bodenrichtwert
- Der Bodenrichtwert beschreibt den amtlich ermittelten Wert eines Grundstücks. Er dient als Basis für Bemessung der zu zahlenden Steuer. Der Bodenrichtwert ist bei den Gemeinden / Ämtern öffentlich zugänglich.
- Bruttorendite
- Die Brutto Rendite errechnet sich aus der jährlichen Kaltmiete durch den Kaufpreis. Der Marktdurchschnitt liegt aktuell bei 4%.
C
- Courtage
- Die Maklerprovision oder Vermittlungsgebühr, die an den Immobilienmakler für seine Dienstleistungen gezahlt wird.
D
- Denkmalschutz
- Der rechtliche Schutz von historischen Gebäuden oder Denkmälern, um ihre Erhaltung und Wertschätzung sicherzustellen.
E
- Energieausweis
- Der Energieausweis gibt Auskunft über die Energieeffizienz und wie hoch die anfallenden Energiekosten sind.
Achtung: Mit dem neuen Gesetz ist der Eigentümer seit November 2020 nun verpflichtet, dem Ausweisersteller korrekte Daten zu übermitteln.
F
- Fälligkeitsdarlehen
- Ein Darlehen, bei dem der gesamte Darlehensbetrag am Ende der Laufzeit fällig wird, anstatt schrittweise zurückgezahlt zu werden.
- Fälligkeitsmitteilung
- Die Käufer einer Immobilie erhält die Fälligkeitsmitteilung vom Notar, wenn alle gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Der Kaufpreis muss dann innerhalb einer vertraglich festgelegten Frist an den Verkäufer überwiesen werden.
G
- Grundbuch
- Ein öffentliches Register, das Informationen über Grundstücke, Eigentümerrechte und Hypotheken enthält.
- Grunderwerbsteuer
- Beim Kauf einer Immobilie wird diese Steuer fällig.Für jedes Bundesland werden verschiedene Steuersätze erhoben – am günstigsten sind die Bundesländer Bayern und Sachsen mit 3,5%. Am teuersten wird es mit 6,5% z.B. in NRW, Thüringen und Schleswig-Holstein.
Achtung: Das Eigentum geht erst auf den Käufer über, wenn das Finanzamt den Erhalt der Grundsteuer bestätigt hat und die Umschreibung im Grundbuch erfolgt ist.
- Grundschuld-bestellung
- Der Eigentümer willigt bei der Grundschuldbestellung ein eine Grundschuld in das Grundbuch eintragen zu lassen. Dies ist ein durch einen Notar ausgelöster Vorgang. Die erforderlichen Unterlagen werden an das Grundbuchamt weitergeleitet.
- Grundsteuer-bescheid
- Der Steuerschuldner erhält einen schriftlichen Bescheid, welcher die Grundsteuer für das entsprechende Kalenderjahr festsetzt.
H
- Hypothek
- Ein Darlehen, das durch eine Immobilie als Sicherheit abgesichert ist, wobei die Immobilie als Pfand dient.
I
- Immobilienbewertung
- Die Schätzung des aktuellen Marktwerts einer Immobilie durch einen Fachmann.
- Instandhaltungs-rücklage
- Die Instandhaltungsrücklage bezeichnet den monatlichen Teil der Nebenkosten, welcher gebildet wird um Reparaturen des Gemeinschaftseigentums bezahlen zu können. Gibt es einen Sanierungsbedarf, wird in der Eigentümerversammlung darüber entschieden, wie dies umgesetzt werden soll.
J
- Jahresabschluss
- Der Jahresabschluss ermittelt ob das Objekt Gewinn oder Verlust erwirtschaftet, d.h. ob man dabei einen positiven oder negativen Cashflow hat. Gewinne sind sofern die Immobilie im privaten Bestand gehalten wird, mit dem persönlichen Einkommensteuersatz zu versteuern. Bei der Einkommensteuererklärung wirken sich hingegen Verluste steuerlich mindernd aus.
Achtung: Bei der Vermietung oder Verpachtung einer Immobilie sollte immer eine Gewinnerzielungsabsicht vorhanden sein, da sonst das Finanzamt von Liebhaberei ausgeht und das Ansetzen von Kosten steuerlich nicht anerkennt.
K
- Kaltmiete
- Die Miete, die ohne Nebenkosten (Betriebskosten) berechnet wird.
L
- Liegenschaftskarte (amtliche Flurkarte)
- Die amtliche Flurkarte gehört zu den Katasterunterlagen und kann gegen Gebühr beim Katasteramt eingeholt werden. Sie muss von Anfang an bei der Planungsphase dem finanzierenden Kreditinstitut vorgelegt werden. Sie enthält:
– Straßen-, Flur-, und Ortsnamen
– Grenzen und Nummern der Flurstücke
– Verwaltungsgrenzen (Gemarkung, Gemeindegrenzen)
– Gebäude und Hausnummern
– Nutzungsarten des Bodens und weitere topografische Informationen
- Löschungsbewilligung
- Eine Löschungsbewilligung kommt zur Anwendung, wenn ein Eigentümer seinen aufgenommenen Kredit vollständig getilgt hat. Er kann dann die Löschung von Grundstücksbelastungen (Abteilung II) und Grundpfandrechten (Abteilung III) verlangen. Der Antrag auf Löschung von Grundschulden im Grundbuch muss notariell beglaubigt werden.
M
- Mietervorkaufsrecht
- Möchte der Besitzer eine Wohnung in einem Haus nach Aufteilung diese veräußern, erhält der Mieter das vorrangige Recht diese Wohnung erwerben zu können. Die preislichen Konditionen unterscheiden sich hierbei nicht zu regulären Interessenten.
Achtung: Das Mietervorkaufsrecht hat eine befristete Gültigkeit von zwei Monaten.
N
- Nettorendite
- Bei der Nettorendite wird die zu erzielende Jahresnettokaltmiete zu den Kauf- und allen zusätzlich anfallenden Kosten ins Verhältnis gesetzt. Sie wird üblicherweise in Prozent angegeben. Bei Immobilien stellt eine Nettorendite in Höhe von 4% einen guten Ertrag dar.
O
- Objektanalyse
- Immobilienmakler führen zur Einwertung einer Immobilie eine Objektanalyse durch. Sie dient in erster Linie der Marktwertermittlung des Objekts, hilft aber auch bei der Zielgruppenfindung und dient als Grundlage für die Vermarktung.
P
- Provision
- Der Auftraggeber verpflichtet sich im Maklervertrag über die Zahlung einer Provision (auch Courtage), wenn infolge eines Nachweises oder einer Vermittlung ein Hauptvertrag (wie beispielsweise ein Kauf- oder Mietvertrag) zustande gekommen ist. Die Voraussetzung für den Provisionsanspruch ergibt sich aus §652 BGB:
– Maklervertrag
– Tätigwerden des Maklers
– Ursachenzusammenhang (Kausalität)
– Abschluss eines rechtskräftigen Hauptvertrages
Wer die Provision entrichtet, wird in der Praxis aktuell noch unterschiedlich geregelt:
Es gibt die Innenprovision, die vom Verkäufer getragen wird und die Außenprovision, die vom Käufer getragen wird. In einigen Bundesländern ist die Kombination von Innen- und Außenprovision gang und gebe, wobei die Provision zwischen Eigentümer und Käufer geteilt wird.
R
- Rendite
- Die Rendite beschreibt das Verhältnis von eingesetztem Kapital und den Kosten. Abhängig davon ob man Kostenarten betrachtet spricht man von Brutto- oder Nettorendite. Siehe hierzu auch die Einträge für Bruttorendite und Nettorendite.
- Renovierung
- Die Aktualisierung oder Verbesserung einer Immobilie, um ihren Zustand zu verbessern oder sie zeitgemäßer zu gestalten.
- Restschuld
- Die Restschuld ist der verbleibende Finanzierungsbetrag eines Immobiliendarlehens, welcher nach Ablauf der Zinsbindung besteht.
S
- SCHUFA
- Die Abkürzung steht für Schutzgemeinschaft für allgemeine Kreditsicherung.
Folgende Daten werden bei der SCHUFA gespeichert:
– Kontaktdaten wie Name und Anschrift
– Art und Zahlungsbedingungen bei Kreditverträgen
– abweichendes Zahlungsverhalten, bei Forderungen gegenüber dem Gläubiger
– Angaben aus öffentlichen Verzeichnissen, z.B. ausgeschriebene Haftbefehle
- Sanierung
- Umfassende Arbeiten zur Modernisierung oder Instandsetzung einer Immobilie, oft auch zur Energieeffizienzverbesserung.
- Sonderumlage
- Entstehen Kosten, welche die vorhandenen Rücklagen übersteigen und für die Instandhaltung notwendig sind, wird eine Sonderumlage für diesen Posten gebildet. Diese Kosten werden dann anteilig gemäß Verteilungsschlüssel auf die Besitzer umgelegt. In der Eigentümerversammlung wird der Entschluss gefasst, ob die einzuzahlenden Beträge in monatlichen Raten oder in einem Betrag bezahlt werden müssen.
T
- Tilgungsplan
- Die Finanzierung einer Immobilie umfasst immer einen Tilgungsplan. In diesem sind die Laufzeit und die monatlichen Beträge definiert, welche sich aus der Tilgung und den Zinsen ableiten.
U
- Umlage
- Die Umlage bezieht sich auf die anfallenden monatlichen Kosten und ob diese auf den Mieter umlegbar sind oder nicht. Kosten welche auf den Mieter umlegbar sind z.B. Heizung, Wasser oder Müllabfuhr. Nicht umlegbare Kosten sind zum Beispiel Posten wie Instandhalts- oder Reparaturkosten.
V
- Vergleichsmiete
- Die Vergleichsmiete wird bei gewünschten Mieterhöhungen herangezogen. Hierzu wird mit einer Wohnung in ähnlicher Beschaffenheit bezüglich Gegend, Größe (Zimmer und Quadratmeter) und der Ausstattung verglichen.
- Verkehrswert
- Der geschätzte Marktwert einer Immobilie, basierend auf aktuellen Marktbedingungen und Vergleichswerten.
- Versammlungs-protokoll
- Ein Dokument zum Ablauf und den Beschlüsse einer Eigentümerversammlung. Diese werden in dem Versammlungsprotokoll schriftlich festgehalten und im Nachgang an die Eigentümer verteilt.
W
- WEG
- Die Abkürzung für Wohnungseigentümergemeinschaft. In dieser Gemeinschaft ist der Umgang mit dem Gemeinschaftseigentum geregelt. Ein Beispiel hierfür wären die Instandhaltungsarbeiten – in welchem Zeitraum man die Fassade eines Gebäudes streichen muss.
- Werbungskosten
- Bezeichnen die Kosten welche bei der Vermietung und Verpachtung entstanden sind. Dazu gehören z.B. Reise- und Bewirtschaftungskosten. Diese Kosten sind steuerlich voll abzugsfähig.
- Wertsteigerung
- Die Erhöhung des Marktwerts einer Immobilie im Laufe der Zeit aufgrund von Nachfrage, Entwicklung oder Renovierungen.
Z
- Zwangsversteigerung
- Eine öffentliche Auktion, bei der eine Immobilie aufgrund von Zahlungsrückständen oder anderen Verbindlichkeiten verkauft wird.
- Zwischenfinanzierung
- Eine bereits vorhandene und abbezahlte Immobilie kann kurzzeitig durch eine Bank beliehen werden, um ausreichend Kapital für den Kauf einer neuen Immobilie zu haben. Wenn das Eigenkapital nicht sofort verfügbar ist, hilft somit eine Zwischenfinanzierung als Überbrückung. Von dem Verkaufserlös der ehemaligen Immobilie wird die Finanzierungssumme getilgt. Zwischenfinanziert wird maximal zwei Jahre. Eine Zwischenfinanzierung ist zudem davon abhängig, ob eine endgültige Finanzierung gesichert ist.